Asociación de Jóvenes Letrados
El objetivo del texto es informaros de uno de los puntos que han de tenerse muy en cuenta a la hora de concertar un contrato de arrendamiento de vivienda. En concreto, se va a hacer alusión al régimen de duración del contrato y el trato de sus prórrogas, según las últimas modificaciones introducidas por la "Ley 4/2013, de 4 de junio, sobre medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas" en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La duración de un contrato de arrendamiento de vivienda y la prórroga, se encuentran regulados en los artículos 9 y 10 de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y en los cuales se deduce lo siguiente:
Como regla general, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda puede ser libremente pactada por las partes. Sin perjuicio de lo anterior, la ley establece un plazo mínimo, el cual se fija en tres años. Dicho esto, las situaciones que pueden darse son las siguientes:
Cuando las partes acuerdan una duración inferior a tres años, el contrato se prorrogará obligatoriamente en plazos anuales hasta completar dicha duración mínima; Y cuando las partes nada estipulan o la duración del contrato es indeterminada, estos se entienden celebrados por un año, aplicándose nuevamente la prórroga obligatoria hasta llegar a los tres años.
Dicho esto, se debe profundizar en dos aspectos. El primero gira en torno al plazo que debe tenerse en cuenta para la realización de la prórroga obligatoria. Este va a comenzar desde el día en que se firma el contrato o desde la efectiva puesta a disposición de la vivienda, en el caso de que se entregue en un momento posterior; hasta el día de finalización del mismo o hasta que transcurra un año en el caso de que no se haya fijado la duración.
El segundo aspecto, hace alusión a los derechos que tienen reconocidas las partes para no continuar con el arrendamiento. Ambas partes poseen este derecho aunque con sus diferencias.
Por parte del arrendatario, este puede comunicar al arrendador su voluntad de no renovar a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. Lo único que le exige la ley es que haya permanecido al menos seis meses en la vivienda y que notifique al arrendador con una antelación mínima de 30 días antes de finalizar el contrato, aunque no se le exige que manifieste la causa. Por ello, se defiende que la prórroga obligatoria hasta los tres años es potestativa para el arrendatario.
Y por parte del arrendador, este derecho se encuentra más limitado. A diferencia del anterior supuesto, ahora se necesita una causa, la cual será que el arrendador necesite disponer de la vivienda:
Los requisitos que necesita el arrendador para llevar a cabo este derecho son los siguientes:
Por la existencia de esta causa y el cumplimiento de los requisitos, se afirma que la prórroga obligatoria, para quien realmente es obligatoria es para el arrendador.
Ahora bien, además de la existencia de una prórroga obligatoria, el legislador regula en el artículo 10 LAU una prórroga tácita. En este caso, el contrato se prorrogará un año más cuando se den estas tres circunstancias:
En definitiva, vamos a tener lo siguiente. Las partes van a ser libres de pactar la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, aunque en el caso de que el contrato sea inferior a tres años, esté se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, hasta legar a dicho mínimo. Llegada la fecha de vencimiento del contrato, transcurridos al menos tres años y cuando no haya voluntad de no renovar, este se prorrogará tácitamente un año más, derecho que prevalecerá frente a terceros adquirentes si se ha inscrito el contrato válidamente.
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